遺産相続で土地を分ける場合がありますが、その際に出てくる「土地の分筆」「土地の分割」という言葉。一般的な“分割”とはニュアンスが異なるのでご注意ください。
結論、登記簿上で土地を分けるかどうか。
「分筆」と「分割」の違いは、登記簿上で２つ以上の土地に分けるかどうかです。
分かれるのは「分筆」の方です。
こちらは、登記の変更を行い、公的にもそれぞれ別の土地としての扱いを受けることになります。
一方、「分割」は公的には一つの土地として扱われます。使用者がそれぞれ別れた土地だと認識しているだけです。
出来ること、出来ないことの違い
登記を分けることによって、「分筆」には出来ることがあります。
- 抵当権などをそれぞれに設定する。
- 地目をそれぞれ別に設定する。
- 自分の使用している敷地のみを売る
逆に上記については「分割」には出来ません。
抵当権などをそれぞれに設定する
「分筆」の場合はそれぞれ別の土地なので、異なる権利を設定することが可能です。しかし、「分割」の場合は、登記簿上はあくまで一つの土地なので、その権利は土地全体に及びます。
主に問題になるのが抵当権です。
「分割」の場合、すでに土地にAさんの抵当権が設定されていると、住宅ローンを組む際の障害になる可能性があります。
具体的には、土地の評価額が高額な場合を除き、Bさんが新たにその上から新たな抵当権を設定することは難しくなります。つまり、借入可能額が減少します。
その他、賃借権や質権なども個別エリアについては設定できません。
地目をそれぞれ別に設定する
地目についても別々には設定したい場合は「分筆」する必要があります。
例えば、田畑の一部に家を建てる際には、所有者が同じであっても「分筆」が必要になります。
一部を「田畑」、一部を「宅地」とするためです。
自分の使用している敷地のみを売る
土地を売却する際も「分割」ではできないことがあります。
「分割」の場合は一つの大きな土地をそれぞれ利用しているだけなので、
その一部のみを売ることができず、全体の土地をまとめて一つとしてしか売ることができません。
結局どちらが良いのか？
基本的には「文筆」の方がフレキシブルな対応が可能です。
「文筆」のデメリットとしては、
- 接道の条件が変化してしまう恐れがある。
- 文筆費用がかかる
大きな土地として利用したい場合やすぐに相続・譲渡される予定がある場合など、
特別な場合を除き、「文筆」しておいた方が無用なトラブルを避けられると思います。